Posted on 2025. 06. 26.
장위14구역, ‘사업 지체보다 신속 추진이 실익?’
용적률 230%(32년 입주. 3년 빠름) VS 260%(35년 입주, 3년 늦어짐) 꼼꼼히 살펴야!
▲장위14구역 촉진변경 분석표
(시사프리신문=김영국 기자) 성북구 장위14구역 재개발 사업이 촉진계획 변경 여부를 두고 조합원들의 관심이 집중되고 있다. 지금까지 15년 동안 조합에서 추진해 오던 기존 용적률 211%(보정계수 받을 시 230%) 계획을 유지하면서, 신속하게 사업을 추진해야 한다는 의견이 힘을 얻고 있다.
장위14구역은 2025년 내 사업시행인가를 목표로 사업을 추진 중에 있었다. 해당 일정이 차질 없이 진행될 경우 2025년 사업시행인가, 2026년 중반 관리처분인가, 2027년 하반기 이주 개시, 2032년 입주가 가능하다는 예상 일정이 제시되어 있었다. 조합원들은 약 7년 내 입주가 가능하다는 결론이다.
반면, 용적률을 260%로 상향하는 촉진 계획 변경을 추진할 경우, 변경 용역, 도시계획 심의, 건축심의 재인가 등 지금까지 조합에서 15년 동안 진행해 오던 사업 일정이 처음으로 다시 되돌아가게 된다. 촉진 변경이 통과될 경우 모든 행정 절차를 다시 거쳐야 하며, 이로 인해 최소 3년~5년 이상 입주가 지연될 것으로 예상된다. 여기에는 정치적 변수도 반드시 생각해야 할 문제다.
또한 용적률이 260%로 상향될 경우, 상향된 용적률 50%에 대한 50%에 해당하는 절반을 임대주택으로 지어 서울시에 기부해야 한다. 그렇게 되면 실질적인 용적률 상향은 25%에 불과하다는 결론이다. 반면 보정계수를 받아서 용적률을 20%정도 늘리게 된다면 실질적 차이는 5%밖에 차이가 나지 않는다.
14구역에 지어진 25% 임대주택은 조합원이 평당 830만 원 정도에 집을 지어 550만 원 정도에 서울시에 기부 또는 매매가 되는 것이다. 이렇듯 건축비에서 평당 300만 원씩 손해가 나기 때문에 5% 정도 용적률이 올라가도 주민들에게 실익은 없다는 것이 전문가들의 중론이다.
또한 촉진계획 변경안에 따른 입주 시점은 2035~2036년으로 예상되며, 그에 따른 공사비 상승, 금융비용 증가 등으로 조합원 분담금도 증가할 가능성이 높다. 촉진계획 변경은 조합 내 갈등을 유발하고, 조합장 공석 상태에서는 실질적인 인허가 추진이 어렵다는 점에서 실현 가능성에도 의문이 제기되고 있다. 현재는 직무대행 체제이기 때문에, 촉진계획 변경을 위한 예산 집행이나 외부 협의에 한계가 있다는 지적이다.
기존 계획 유지를 주장하는 이현숙 대표는 “▲2025년 사업시행인가 시, 약 1년 이내 관리처분 가능 ▲2027년 이주 개시 가능으로 공사비 상승 부담 완화 ▲입주 분담금 최소화 ▲서울시 및 지자체와의 추가 협의 불필요 ▲설계변경, 지분 조정 등 내부 갈등 요소 최소화 ▲2032년 입주 가능하다”고 장점을 설명했다.
이현숙 대표는 이와 같은 내용을 가지고 오는 6월 28일 오후 2시에 장위 중앙교회에서 촉진 변경이 주민들에게 실질적인 도움이 되는지 분석하여 설명회를 갖는다.
이 대표는 “기존 계획만으로도 충분한 사업성을 확보할 수 있고, 입주 시점을 앞당기는 것이야말로 조합원들에게 실질적인 이익”이라며 “촉진계획 변경은 불확실성이 크고, 실효성 있는 수익 증대도 보장되지 않는 상황”이라고 밝혔다.
한편, 일부 조합원들은 조합장 선출과 촉진계획 변경을 병행 추진하자는 의견도 제시하고 있으나, 사업의 실현 가능성과 조합 안정성을 고려할 때 우선순위는 조속한 조합장 선출과 기존 사업계획의 신속한 실행이라는 분석이 우세하다.
장위14구역은 서울 동북권 재개발 핵심지 중 하나로, 조합의 의사결정과 추진 방향에 따라 사업 성패가 좌우될 수 있다는 점에서 조합원들의 신중하고 현실적인 판단이 요구된다.
