Posted on 2025. 05. 22.
장위14구역, 용적률 230% vs 260% 사업성과 내부 갈등 속 ‘중대 기로’
(시사프리신문=김영국 기자) 성북구 장위14구역 주택재개발정비사업이 ‘촉진계획변경안’을 앞두고 용적률 조정(230% ↔ 260%)과 조합 내부 갈등이라는 복합적 과제에 직면해 있어 주민들의 현명한 판단이 요구되는 시점이다.
조합에서 오는 7월 초 총회를 준비하고 있는 상황에서 조합원들의 의사결정은 향후 수년간의 사업 추진 속도와 수익성에 중대한 영향을 미칠 전망이다.
성북구 장위14구역 주택재개발정비사업이 ‘촉진계획변경안’을 앞두고 용적률 조정(230% ↔ 260%)과 조합 내부 갈등이 최고조에 달해 있기 때문이다.
조합 측에서는 박용수 조합장을 주축으로 7월초 ‘촉진계획변경계획안’을 추진하고 있고, 이사 5인이 주동이 되어 ‘조합장을 해임’하려는 임시총회는 5월 24일로 예고하고 있고, ‘장위14구역 정상화 모임’인 외부 비대위는 오는 6월 28일 조합 임원 모두를 해임하고, 새로운 집행부를 꾸릴 임시총회를 준비하고 있다.
이렇게 모두 자신들이 옳다고 주장하며 다투고 있을 때 조합원들의 이해를 돕기 위해 본지에서는 Chat-GPT를 통해 용적률 상향에 따른 수익률을 분석해 보았다.
AI의 분석이라 정치적 변수, 자재비의 상승, 조합원들의 선택 등 다양한 변수를 제거하지 못해 100%로 신뢰할 수는 없다. 하지만 기존 조합에서 제출한 데이터와 조합원들이 알고 있는 수치, 물가 상승률 등을 놓고 비교 분석하였다.
■ 260% 용적률 상향 수익성 ↑ VS 입주 지연 ↓
14구역 이사 5인이 주장하고 있고 추진 중인 260% 용적률 안은 기존 조합에서 사업시행인가까지 받은 230%(보정세대수 포함) 대비 건립 약 445세대가 늘어나게 된다. 하지만 서울시에서 요청하는 임대분(50%)을 빼면 늘어나는 세대수가 약 200세대로 약 2,884세대가 건립되게 된다.
그러나 기존의 211%에 보정세대수 포함 약 19%를 더해 사업을 시작하면 일반분양 세대는 721세대를 분양할 것으로 예상된다. 하지만 260%로 촉진변경하면 약 이보다 50세대 증가하는 771세대(260%))로 건축 가능한 것으로 분석됐다. 이 같은 수치도 서울시 심의과정이나 설계과정 등으로 용적률이 줄어들 수 있다는 것이 중론이다.
이는 서울시에서 발표한 자료에 따르면 용적률을 260%로 용적률을 올려주는 대신 임대주택을 늘려야 하기 때문이다. 촉진계획변경을 통해 용적률을 올려서 건축하면 분양 수익이 약 400억 원가량 증가할 것으로 나타났다. 하지만 3년간 입주 지연 및 연간 물가 상승률 3%를 반영하면 실질 수익 가치는 오히려 126억 원 감소할 수 있는 것으로 분석됐다.
또한 용적률을 높이기 위해서는 사업 기간이 약 3년 더 길어지는 단점도 존재한다. 이에 따라 미래의 분양 수익은 물가 상승률(연 3%)을 반영하면 실질 현재가치 기준으로는 오히려 126억 원 감소하는 역효과도 발생할 수 있다고 AI는 분석했다. 이처럼 단기 수익성과 장기 지연 리스크 간의 균형이 사업성이 조합원들이 판단해야 할 핵심 포인트다.
조합은 이미 지난 4월 30일 대의원 회의를 통해 도시계획 설계업체 및 교통심의 전문기관과의 추가 계약을 의결하는 등 사업성 개선 작업에 착수한 상태다. 260%의 상향으로 조합에 돌아올 사업성과 230%의 사업으로 추진할 경우를 비교해 조합원들의 선택을 받으려고 두 가지 모두를 준비하여 조합원들의 의견을 물을 예정이다.
■ 조합원 선택, 지금이 ‘결정의 시간’
조합원 선택, 지금이 ‘결정의 시간’이다. 장위14구역은 장위뉴타운 15개 구역 중 건축심의 통과 및 사업시행인가 총회까지 마친 유일한 재추진 구역이다. 그러나 사업 추진이 3년 이상 후퇴한 상황에서 촉진계획 변경이라는 중대한 변곡점을 앞두고 있다. 아래 표는 조합에서 보내온 자료를 기준으로 Chat-GPT가 분석한 사업성 검토를 분석한 결과표다.
주민들이 슬기롭게 풀어내야 할 고차방정식이 대기하고 있는 중이다. 현재 상황에서 조합원들은 다음과 같은 선택을 놓고 판단해야 한다. 감정 아닌, 수치와 절차로 판단해야 현명한 판단을 할 수 있다.
그러나 조합원 개개인의 선택은 향후 수년간의 사업 일정과 수익을 결정짓는 핵심 변수가 될 전망이다. 용적률, 분양 수익, 사업 기간, 법적 절차 등 객관적 수치를 바탕으로 한 이성적 판단이 그 어느 때보다 절실한 시점이다.
