대선 앞두고 벌써 강남·세종 집값 꿈틀, 규제 풀고 공급 대폭 늘려야

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지난달 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 선호 지역 그리고 세종의 아파트 가격이 꿈틀거리고 있다.

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지난 3월 19일 토지거래허가구역 확대 지정(3. 24. 효력 발생) 이후 거래가 주춤했지만, 6·3 대통령 선거를 앞두고 상승세(上昇勢)가 되살아나고 있다. 대선 이후 부동산 시장 불안으로 이어질 수 있는 만큼 차기 정부는 집값 흐름을 예의 주시하고 꼼꼼한 대책을 세워야만 한다.

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한국부동산원(KEB)이 지난 5월 15일 발표한 ‘전국주택가격동향조사 : 2025년 5월 2주 주간 아프트가격 동향’에 따르면 5월 둘째 주(5월 12일 기준) 서울의 아파트 값은 전주(5월 1주) 0.08% 대비 0.1%포인트 올라 15주 연속 상승을 이어갔다.

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특히 강남권 등에서 재건축 기대감에 가격 상승 폭이 커졌다. 강남(0.19%↑), 서초(0.23%↑), 송파(0.22%↑), 용산(0.15%)↑은 일제히 상승한 터다. 신고가도 속출하고 있다.

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반면 ‘노도강(노원·도봉·강북) 등 외곽은 노원(0.01%↓), 도봉(0.02%↓), 강북(0.01%↓)이 하락세(下落勢)를 면치 못하면서 아파트 시장 양극화는 더욱 심화하고 있다. 이는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상과 재건축에 대한 기대감 등이 반영된 결과로 보인다.

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이러한 강남발(發) 아파트값 상승세가 판교·과천을 거쳐 ‘수원의 강남’으로 불리는 광교신도시까지 번지고 있다. 실거래가는 물론 거래량, 매매가격지수까지 전방위적으로 상승세를 보이며 수도권 남부 부동산 시장에 온기가 퍼지고 있는 모양새다.

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지난 5월 18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 수원시 영통구 원천동 ‘광교 중흥 S클래스’ 전용면적 109㎡는 지난달 17일 23억 7,000만 원에 거래됐다. 올해 2월 같은 면적이 18억 1,000만 원에 거래된 것과 비교하면 두 달 만에 5억 6,000만 원이나 급등했다.

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특히 6·3 대선을 앞두고 주요 후보들의 공약 등으로 지역 발전 기대감이 커지자 세종시 주택 매수 심리에도 불이 붙는 모습이다. 주간 아파트값 상승률은 전국 최고를 기록하고, 주택매매 소비심리지수는 한 달 새 30포인트 넘게 급등하는 등 세종으로 시장의 눈길이 쏠리고 있다.

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지난 5월 16일 국토연구원이 발표한 ‘4월 부동산시장 소비자 심리조사’에 따르면 지난 4월 세종 주택매매시장 소비심리지수는 157.6으로 전월인 3월 121.7 대비 35.9포인트 뛰었다. 서울 지수(120.5)보다 37.1포인트 높은 수준으로, 전국 17개 시·도 중 세종의 지수가 가장 높다. 이 지수는 95 미만이면 하강 국면, 95∼115 미만이면 보합 국면, 115 이상이면 상승 국면으로 구분한다.

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국토연구원은 상승 국면을 세부적으로 1단계(115∼135 미만), 2단계(135∼175 미만), 3단계(175 이상)로 나누는데, 지난 3월 1단계 상승 국면이었던 세종은 지난 4월엔 2단계 상승 국면으로 뛰어올랐다. 2단계 상승 국면은 전국에서 세종이 유일하다.

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한편 토지거래허가구역 일시 해제 영향으로 지난 3월 서울 아파트 거래량이 1만 건을 돌파했다. 토지거래허가구역이 확대 지정된 이후 서울 아파트 거래량이 줄고, 상승 거래 비중도 감소했지만 송파구를 제외한 강남지역과 ‘마용성(마포·용산·성동구)’ 등 인기 지역은 오히려 상승 거래 비중이 확대된 것으로 조사됐다.

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지난 5월 18일 서울부동산정보광장에 따르면 이날까지 신고된 서울 아파트 3월 거래량은 1만 6건으로 1만 건을 넘었다.

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이는 2020년 7월 1만 1,154건을 기록한 이후 4년 8개월 만에 가장 많은 거래 규모다. 아프트 값 상승의 근본요인은 공급물량 부족에 있음을 정책당국이 모를 리 없을 터 정책의 우선순위 조정을 통해 실행으로 옮기는 결기(決起)와 용단(勇斷)이 필요하다.

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차기 새 정부는 집값 과열을 다주택자와 투기세력 탓으로 돌리고 대출 규제, 부동산 세금 강화 등 수요 억제 정책으로 집값을 잡으려 한다면 또 다른 집값 상승을 부르는 치둔(癡鈍)의 우를 범하게 된다는 것은 불을 보듯 명약관화(明若觀火)하다.

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규제 일변도의 정책은 집값을 안정시키기는커녕 외려 집값 폭등과 주택시장 양극화만 불러올 수 있다. 원자재·공사비 급등으로 인한 최근의 공급 위축이 향후 집값 불안으로 이어질 가능성을 전혀 배제할 수 없다는 것을 각별 유념해야만 한다.

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집값을 잡으려는 규제정책이 아니라 집값 안정을 위한 공급정책에 정책 목표를 두어야만 할 것이다. 새 정부는 재건축·재개발 규제 완화 등 공급 확대를 위한 실효성 있고 과감한 접근이 필요하다. ‘똘똘한 한 채’ 쏠림이 낳은 시장 왜곡(歪曲)을 해소하기 위해서는 다주택자에 대한 규제도 재정비해야만 한다. 무엇보다 무주택 서민들에게 내집을 마련할 수 있다는 꿈과 희망을 줄 수 있어야 한다.

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또한, 향후 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등)의 용적률 추가 상향과 임대주택 분양전환을 유도하는 등 공공 물량의 총량 자체를 대폭 늘리는 것은 물론 민간 정비·임대사업과 다주택자에 대한 규제를 획기적으로 완화해 민간 공급 확대도 병행 촉진해 나가야 한다.

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다(多)주택자 및 임대주택 사업자에 대한 규제도 대폭 완화해 기존 주택의 주택 공급 효과를 높여야만 한다. 도시공간의 효율적 이용과 쾌적한 주거환경의 두 가치가 충돌하는 만큼 신축을 통한 아파트 공급은 전체 공급 시장에서 얼마 되지 않는다는 한계가 따른다.

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다주택자들의 보유주택이 주택시장에서 공급자 역할도 해온 만큼 규제 완화를 통해 기존 주택의 재건축 등을 통한 공급 활성화를 유도해야 한다. 다소 식상(食傷)하고 진부(陳腐)하며 비루(鄙陋)하고 고루(固陋)할지 모르지만, ‘경제는 심리이지만 정책은 타이밍임’을 다시 한번 반추(反芻)하고 되뇌어 생각해 볼 일이다.

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