전세 보증제도 전면 보완해야

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새해 벽두부터 또다시 기준금리가 인상됐다. 한국은행 금융통화위원회가 지난 1월 13일 기준금리를 0.25%포인트 올리며 불과 1년 5개월 만에 10차례나 인상이 이어지면서 대출자들의 고통이 심화하고 있다. 2021년 8월 연 0.5%였던 기준금리는 이날 3.50%로 올라 무려 3%포인트나 상승했다.

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지난해 9월 말 기준 가계대출 잔액은 1756조 8,000억 원이나 되며, 예금은행의 변동금리 대출 비중은 77.9%나 된다. 와중에 사상 첫 일곱 차례 연속 인상을 단행함에 따라 대출 차주들의 불안감이 커가는 것은 물론 정부의 부동산 규제 완화 조치에도 불구하고 집값 하락이 지속되면서 ‘깡통전세’가 더욱 늘어날 것으로 우려된다.

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세입자는 전세보증금을 돌려받지 못해 손해를 보고 임대인은 임차인의 강제경매로 집을 날리는 피해가 급증할 것으로 전망된다.

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이를 방증하듯 최근 부동산경기 침체로 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 전세 보증 피해 사고가 속출하고 있다. 지난해 10월 수도권 빌라·오피스텔 1,139채를 갖고 있다가 170억 원가량의 전세보증금을 돌려주지 않고 사망한 ‘빌라왕’ 김 모, 인천 일대에서 30여 년간 건축업을 하며 2,709채의 전세보증금을 가로챈 ‘건축왕’ A 모, 수도권 일대에서 빌라·아파트 3,493채를 매입해 임대업을 해온 ‘빌라의 신’ 권 모 등 자본 없이 이른바 ‘갭 투기(매매가와 전세금 차액만 내고 집을 매수)’만으로 소유하게 된 주택을 악용해 세입자들의 전세보증금을 가로채는 ‘전세 사기’ 사건이 끊이지 않고 있다.

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문제는 서민 세입자들을 울리는 사기범들이 수도권 중심에서 전국 각지로 확산하는 추세다. 무엇보다 가짜 집주인을 내세워 보증금을 빼돌리는 것은 기본이고, 신탁회사에 집을 담보로 맡기고 거액의 자금을 빌리는 등 범행 수법도 다양하게 진화하고 갈수록 대담해지고 있다.

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사기 일당들이 보증금을 가로채는 수법은 참으로 교묘하고 지능적이다. 주로 매매가와 같거나 높은 가격에 세입자와 전세 계약을 체결하는 동시에, 세입자가 낸 보증금으로 주택을 매입하는 일명 ‘동시 진행’ 수법을 사용했다. 이러한 수법으로 돈 한 푼 들이지 않고 주택을 무한정 사들일 수 있었다.

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또한 건물주, 분양대행사, 빌라왕, 공인중개사 등이 공모하여 시세 정보가 정확하지 않은 신축 빌라나 다가구주택의 전세 가액을 매매시세보다 높게 책정한 후 세입자에게 임대사업자인 집주인이 보증금반환보험에 가입했으니 안전하다고 거짓말로 속여 안심시킨 뒤 명의를 빌라왕에게 이전한 다음 세입자와 계약하도록 유도하는 조직적 ‘팀플레이’수법을 사용했다.

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이들이 차액을 나눠 먹고 나면 빌라는 자연스럽게 전세보증금을 돌려줄 수 없는 ‘깡통주택\'이 된다. 이 과정에서 주택도시보증공사(HUG)의 허술하기 짝이 없는 가입 기준과 심사를 악용했다. 피해가 고스란히 세입자들에게 돌아가고 있는 만큼 국가가 책임을 지고 제도 개선에 나서야 한다.

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전세보증금 반환보험에 가입한 임대사업자가 보유한 주택 중 절반 이상이 보증금·대출 등 부채가 집값의 80%를 넘는 이른바 ‘깡통전세’라는 충격적인 통계가 나왔다. 주택도시보증공사(HUG)에서 제출받은 자료에 따르면 가입이 의무화된 2020년 8월 이후 임대사업자 보증보험 가입 주택 총 70만 9천여 세대의 54%인 38만 3천여 세대 집주인의 부채비율이 80%를 넘는다는 통계치다.

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부채비율은 집주인의 담보권 설정 금액과 전세보증금을 합한 금액을 집값으로 나눈 수치다. 이 비율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어서 ‘깡통전세’라고 한다. 일반 전세에 비하면 그나마 안정적이라는 임대사업자 전세의 절반 이상이‘깡통전세’라니 당연히 충격이 클 수밖에 없다.

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전세보증금 반환보험제도는 보증금 사고가 발생하여 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 때 보증사인 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 세입자에게 우선 갚아주고 먼저 지급해 주고, 나중에 집주인한테 돌려받거나 집을 처분해 돈을 회수하는 방식이다.

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집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 보증금 미반환 사고가 급증하면서 주택도시보증공사(HUG)가 지난해 임차인에게 돌려준 대위변제액은 무려 9,241억 원에 이른다. 2018년 583억 원에서 2021년 5,040억 원으로 3년 만에 8배가량 늘어난 데 이어, 지난해엔 2021년보다 83.4% 급증했다. 반면에 주택도시보증공사(HUG)가 지난해 집주인에게서 회수한 금액은 2,490억 원에 불과했다.

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그 여파로 공사마저 재무 건전성에 적신호가 켜져 자본을 수혈받아야 할 처지에 빠졌다. 이 때문에 일각에선 전세 보증보험을 두고 ‘밑 빠진 독에 물 붓기’라는 지적도 나온다.

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이런 일이 발생한 데는 주택도시보증공사(HUG)의 느슨한 가입 심사에도 적잖은 책임이 있다. 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액을 주택가격과 동일 수준까지 보증해주고, 주택가격 산정 기준을 공시가격의 150%까지 적용해 사기범들이 무자본 ‘갭 투기’를 할 수 있는 여지를 남겨줬다. 공시가격의 150%까지 적용했다는 것은 예컨대 공시가격이 3억 원이라면 4억 5,000만 원까지 시세로 쳐서 공사가 보증해 줬다는 얘기다.

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실제로 사기범들은 자기 돈은 한 푼도 들이지 않고도 세입자의 전세금만으로 집을 매매할 수 있었기 때문이다. 세입자들에겐 보증보험에 가입하는데 전혀 문제없다는 식으로 안심시켰다.

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특히, 가격 산정이 어려운 신축 빌라 등을 사기 대상으로 삼아 집값을 실제보다 높게 부풀렸다. 신축 빌라는 전문적인 감정평가를 받아야 하는데, 현재 수수료를 임차인들이 부담하도록 하고 있어 이용이 매우 저조한 실정이다.

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이와 같은 ‘전세 사기’ 사건 피해자들은 자금이 부족하고 사회생활 경험이 적은 20∼30대가 대부분이다. 사회초년생, 1인 가구, 신혼부부 등 주로 취약계층에 해당한다. 보증금을 떼인 피해자들의 독립 의지를 단칼에 꺾어버린다는 점에서 ‘전세 사기’ 사건은 악질적인 반사회적 범죄가 아닐 수 없다.

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이러한 피해의 심각성에도 불구하고 긴급 주거지원 대상에서 제외되는 등 세입자 보호, 피해자 구제제도 등은 허접하고 빈약하기 그지없다. 경찰도 전담팀을 두면서 지난 5개월간 856명의 사기범을 검거는 했지만, 여전히 서민 전세금이 사기범의 먹잇감으로부터 완전히 자유롭지는 못하다.

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따라서 정보 사각지대에 놓인 소외 계층과 주거 불안에 몰린 경제적 약자를 먹잇감으로 삼아 젊은 세대의 꿈과 희망을 앗아가고 빈곤층을 절망으로 몰아넣는다는 점에서 반드시 응징돼야 할 범죄다.

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정부의 피해 예방 대책 강화는 물론이고 검찰이나 경찰 등 수사당국도 ‘전세 사기’를 근절하겠다는 단호하고 결연한 의지를 갖고 신속하고 강력하게 수사해 서민의 삶을 등친 악질 전세 사기범이 다시는 이 땅에 발붙이지 못하도록 발본색원(拔本塞源)해야 한다.

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차제에 전세 세입자 피해를 줄이기 위한 다각적인 대책 마련이 시급하다. 당연히 전세보증금 반환보험제도 전반을 손질하고 법적·제도적 허점을 보완해야 함은 물론이다. 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액에 대해 집값의 80% 수준까지만 보증하도록 한도를 낮추는 것도 대책이 될 수 있다.

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정부는 집값 산정 기준이 문제가 되자 지난해 11월 공시가격의 140%로 낮췄는데, 이것도 높다는 지적이 나오는 만큼 전면 재검토해야 한다. 가액산정이 어려운 신축 빌라 등은 감정평가를 의무화하고, 감정평가 수수료는 공사가 부담하는 방식으로 바꿔야 한다.

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무주택자들의 전 재산이나 다름없는 전세금이 사기범의 먹잇감이 되거나 이들을 보호해야 할 보증제도가 악용당하는 사태는 더 이상 방치해선 안 된다. 무엇보다 집주인에 대한 정보를 세입자가 정확하게 파악할 수 있도록 해야 한다.

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이른바 ‘깜깜이 가액’ 신축 빌라 시세를 정확히 확인할 수 있는 ‘안심 전세’ 앱을 서둘러 출시하고, 세입자가 집주인의 담보 대출 현황과 세금 체납, 선 순위 임차인 정보 등을 보다 더 손쉽게 확인할 수 있는 시스템을 구축하며, 세입자가 확정일자 부여에 관한 임대차 정보를 요청할 때 집주인이 이에 동의하도록 의무화하고 우선 변제받는 임차보증금 한도도 현실화하는 입법도 서둘러야 한다.

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